作者：八哥
来源：大咖聊房（ID：dakaliaofang）
一座城市要发展，归根结底还是需要人去建设。因此，一个没有增量人口的城市，是没有多大前途的城市。最近40年，要论中国发展最好的城市，毫无疑问是深圳。
从曾经一个无人问津的小渔村，发展成为今天人口超千万、经济总量全国第三、和北上广平起平坐的强一线城市，可以说深圳是中国改革开放制度红利的最大受益者。公元前1122年，周武王封帝尧之后于“蓟”，建蓟国。“蓟”位于今天北京房山区琉璃河镇，弹指一挥，北京建城已超3100年。公元1271年，忽必烈挥鞭策马，南上北下统一中国，移驾大都，即今日之北京。不知不觉，北京建都已近800年。王者之气，早已显现。公元前214年，始皇帝统一岭南，设南海郡，广州为郡治所在地。转眼之间，广州作为“省会”，已超2200年。千年商都，底蕴醇厚。公元1267年，南宋咸淳三年，宋度宗赵禥在上海浦西岸设置市镇，定名为“上海镇”。元至元二十九年，政府把上海镇从华亭县划出，批准设立上海县，标志着上海建城之始。远东第一大都市，建城已近900年。坐拥今日之地位，畅享城市之繁华，北京用了3000年，广州用了2000年，上海用了1000年，而深圳，只用了40年。深圳的成功，不仅是中国经济发展史上的一则神话，更是世界经济史上难得的一段传奇。要说后无来者，为时尚早，但前无古人，基本可以盖棺定论。从1979年撤销宝安县设立深圳市，风风雨雨，深圳，已经走过了40个年头。孔子在《论语·为政》中写到：三十而立，四十不惑。成立特区40年的深圳，目前似乎就正在经受成为特区以来最大的“不惑”和“危机”。人，是城市最大的财富，也是助力城市经济腾飞发展的最强动力。对于深圳而言，更是如此。1978年，成为特区之前的宝安县，只有两万余人。然而，40年后的今天，深圳已经成长为一个官方统计人口达到1304万的超级大都市，年均人口增加32万。而从深圳的居民用水用电量、生活垃圾产生量、移动电话保有量推算，深圳的常住人口明显存在低估。普遍认为，目前真实的深圳人口数量，应该在2000万+。源源不断的人口大量流入，持续不断的新鲜血液补充，是深圳这座最年轻城市高速发展最强劲的动力引擎，造就了深圳今天的繁荣和辉煌。2015年，深圳常住人口增加60万，2016年增加53万，2017年增加62万，2018年增加50万，每年平均增加55万，延续了之前一贯的强劲势头。然而，进入2019年，情况发生了明显的变化。最新公布的数据显示，去年深圳常住人口增量为41万。虽然40万+的总量不算低，但和2017年高峰时期的62万相比，足足减少了21万，降幅超过50%。用断崖式下跌来形容，毫不为过。横向对比看，在常住人口增量跌幅过半的同时，深圳也让出了保持多年的新增人口第一的位置，被杭州超过，只能屈居第二。2019年，杭州全年新增人口55万，比深圳足足多了14万，在成为最大赢家的同时，也如愿实现了人口破千万的既定目标。在被前面的杭州拉开巨大差距的同时，后面的“追兵”也异常凶猛。作为深圳最强有力的城市竞争对手，2019年的广州，却交出了一份异常亮眼的人口流入成绩单。2019年，在深圳人口流入断崖下跌的同时，广州常住人口依然保持了一贯的强劲增长势头，全年增加40万，只比深圳少1万，排在全国第三。2015年，广州常住人口增加42万，2016年增加54万，2017年增加45万，2018年增加41万，这是广州连续第五年，每年人口流入均超过40万。2019年，全国其他城市都在花式抢人，广州在没有出台过多政策的情况下，依然交出这样一份成绩单，足见人们对广州城市的认可。两相对比，一稳一降之间，显示的是深圳对人才的吸引力正在逐渐减弱，而广州却在后程发力，持续增强。可以预见，如果延续这个势头，2020年广州人口增长总量超过深圳将是大概率事件。在人口之争落下风的同时，深圳的经济也遇到了麻烦。2019年，深圳GDP增速6.7%，首次跌入6字头，在创下40年新低的同时，也首次被广州超过。
2019年，广州GDP增速6.8%，以0.1%的优势力压深圳，位列四大一线城市之首，并大幅领先北京的6.1%，上海的6.0%。曾经一度被认为英雄迟暮、日渐没落的广州，展现出了异常强大的增长实力。年轻的深圳，应该切身感受到了老牌劲旅广州咄咄逼人的直接挑战。对于2019年深圳经济的失速，很多人把原因归咎于中美贸易的摩擦。诚然，始于2018年的中美贸易争端，确实让深圳很受伤，但是也必须注意到，同样作为千年商都的广州，也是“受害者”之一，遭受打击强度，不亚于深圳。而且，去年深圳还连续享受了两个大礼包，一个是大湾区规划的落地，另一个是含金量更高的“先行示范区”，各种利好可谓是持续不断。深圳之所以被广州在去年历史性地反超，原因或许更多还是在于深圳自己内部出了问题，而不能简单地把锅抛给贸易摩擦，一甩了之。深圳对于外来人口吸引力的减弱，新增人口断崖式的下滑，不就是最好的注脚和说明吗？深圳经济增长失速、人口吸引力减弱，最重要的原因，或许就藏在深圳的房价之中。高房价导致的企业生产成本和个人生活成本的极高，挤压了企业的利润和居民的幸福感，从而引发企业搬迁和人员流失以及外来人口的望而却步。2019年对于深圳而言，有两件事极其重要，而且这两件事都足以载入深圳城市的发展史册。一件事是深圳被列为先行示范区，全国独一份；另一件事就是深圳二手房均价超过北京，成为继上海之后，全国第二个在新房和二手房方面均超过北京的城市。从产业机构上看，一个国家、一个城市的产业大致可以分为三个大类：第一产业，主要是农林畜牧业；第二产业，主要是加工制造业；第三产业，主要是金融贸易和服务业。众所周知，目前的深圳，是全国唯一一个没有“三农”的城市，没有农业、没有农村、没有农民。深圳，完全是靠加工制造业和金融贸易服务业支撑而发展起来的城市。但从现实的情况看，目前深圳的第二、第三产业，都正在遭受着高房价的沉重打击。第二产业上，目前深圳的中低端制造业正在全面撤离，就连华为这样的高端制造业企业也多次表示，深圳的高房价让公司成本逐年上升，不堪重负。因此，最近两年，华为大规模地从深圳搬迁，去了成本更低的东莞，深圳损失的，自然是大量的GDP和财政税收。其实，还有很多制造业企业也在最近几年陆续从深圳搬走，只是他们的名气没有华为大，并未收到全社会的广泛关注。但是今天深圳大量制造业企业的外流，已经是不争的事实，而制造业是一个城市经济发展的“压舱石”，也是容纳就业人口最多的行业。深圳新增人口的大幅下跌，很重要的原因就是制造业企业变少，导致无法提供更多新增就业岗位。如果说华为这样的企业是在主动撤离深圳的话，那么很多企业对深圳可能就是望而却步。微信是腾讯公司最成功的产品之一，但是很多人不知道的是，微信的研发团队运维团队并不在深圳，而在广州。即使微信今天已经强大到没有竞争对手，但是微信总部依然没有搬去深圳，而是选择留在广州。对于微信总部为什么不去深圳，腾讯方面曾经给出过三个理由。其中之一就是相比深圳而言，广州的地价租金更便宜，企业经营成本低，而且员工更容易在广州买房，安居乐业。华为的选择是搬离深圳，微信的选择是不愿去深圳，这其实正代表了当下所有企业对深圳的两种态度：一种是逃离，一种是不愿靠近。在第二产业遭受高房价冲击的同时，深圳的第三产业，日子同样不好过。2018年，深圳的甲级写字楼空置率大约为10%，略低于上海，在北上广深四个一线城市中排在第三。然而到了2019年，深圳甲级写字楼的整体空置率直接翻倍达到22%，在四个一线城市中排在第一，部分地区空置率甚至超过50%，几乎沦为“空城”。众所周知，租写字楼的客户绝大多数都是从事金融贸易服务业的第三产业企业。因此，从以华为为代表的制造业企业外迁到大量甲级写字楼空置，无一不是在表明：当前，深圳的第二产业和第三产业都正在全面沦陷。因此，一个产业全面萎缩的深圳，一个就业岗位大量减少的深圳，2019年GDP增速将至6.7%，被广州超越，也就在情理之中了。新加坡总理李光耀曾经这样评价李嘉诚：毫无疑问，李嘉诚是富可敌国的亚洲超人，但是我们却不能从他的手下看到一个世界级的品牌，他的巨大财富，来源于他垄断了房地产和一系列的民生工程，他对经济的发展实际上没有起到多大的作用……李光耀的评价很直接，就是李嘉诚虽然是一个赚钱的好手，但是并不能代表他能为社会、为经济的发展提供多大的帮助。相反，因为长期的土地垄断和饥饿式供地，香港的房价畸形地涨到了全球第二，严重阻碍了香港的产业升级，也给香港社会稳定带来极大的困难。如今，香港有很多所谓的“废青”，他们对生活不抱太多的希望，不求上进，浑浑噩噩，得过且过。在指责他们的同时，有时候也不能把责任全推到废青身上。因为今天香港的房价，其实已经偏离了大多数香港人的收入水平。白手起家的香港人，几乎不可能在香港买得起房。不能安家，何谈安心？不能安心，何谈乐业？因此，对未来、对人生无望的香港年轻人便选择了自我放弃、自甘堕落，沦为外人看来不思进取的“废青”，这其实又何尝不是无望之下的无奈之举呢？而目前深圳的高房价，也在反噬深圳这座年轻的城市。让曾经生机勃勃的深圳，正逐渐失去内生的活力。3月9日，招商太子湾推出120多套总价2000万起步的精装公寓，最高5000万，当天售罄。作为2000万起价的非住宅产品，能够消费得起的，绝对不是普通的上班族，绝大部分都是企业主和公司高管。二十年前，赚了钱的企业主们在干什么？那时候，赚了钱的人，都在忙着新建厂房、增加生产线、扩大产能，搞轰轰烈烈的搞再生产，做大社会增量财富蛋糕。而如今，有了钱的企业主们，已经不怎么去干事业，而是纷纷忙着把钱投入到房地产上，去炒楼炒地了。逐利是资本的天性的。企业主们放弃干实业，转而投身房地产，一定是因为他们发现，搞地产比干实业更赚钱。2015年初的时候，深圳的房价尚在两万出头；眼下，深圳的房价已经突破7万。四年多的时间，上涨3倍多，年均上涨超过40%。这种投资回报率，是任何实业都望尘莫及的。因此，当企业主们发现，辛辛苦苦经营一个一百人规模的工厂，一年下来的收益还不及买一套一百平米的房子的时候，于是他们就纷纷开始用脚投票，放弃实业，蜂拥而入冲进房地产了。这也是为什么最近几年，深圳2000万+以上豪宅热销的重要原因。深圳的钱，没有再大规模地投入再生产中，而是天量地堆积在了房地产上。目前的深圳，正在因为产业空心化而逐渐沦为一座“金融空城”。当经济快速增长的时候，社会总的财富蛋糕是越做越大的，人们对未来收入增加也是充满希望的。因此普遍能够承受较高的房价，因为大家清楚，未来的收入能够覆盖今天的负债。但任何事情都有一个限度。当一座城市的房价上涨达到一定程度，绝大多数人发现，再怎么努力自己也够不着的时候；如果还有别的可替代城市可以选择的时候，那么他们必然就会转身离开。
2019年重点城市平均工资排名
今天，深圳的社会平均工资在全国都是名列前茅。但是相对于7万+的房价，如果没有六个钱包的支持，深圳的房子，其实和大多数白手起家的年轻已经无缘了。中国人都有一个情节，就是家的情节，不能在一个城市安家，就始终会觉得自己没有在这里扎下跟，没有归属感。因此，当越来越多的人在深圳安家的希望变得渺茫之后，那么他们必然就会选择到另外的城市，到可以給他们希望的城市。于是，这才有了我们看到的今年深圳人口首次出现断崖式的下跌，被杭州和广州超过的现象。因为同为一线、准一线城市，相比较而言，广州和杭州，更能让他们看到在这座城市安身立命的希望，而不是永远飘在深圳，成为无家可归的匆匆过客。3月11日，深圳出台了《关于应对新冠肺炎疫情支持房地产企业加快复工复产的若干措施》，文件最后一条提到，要增加居住用地供应。但是至于怎么增加，增加多少，措施中并未提及，只是笼统地说，要多渠道增加住房供应，平衡供求关系。这和措施中第四条关于缓解企业短期资金压力明确指出的：房企在一定条件下可向监管银行申请解冻不超过预售资金总额的20%，可向监管银行申请解冻不超过预售资金总额的20%这样精确的描述形成了强烈的对比。深圳提出，要增加居住用地供应，那么深圳能做到吗？能做到什么深度？能增加多少？2016年的时候，深圳城市开发强度，已经接近50%，远超30%的国际公认警戒线。2018年底，王石也曾公开表示，深圳可开发土地不足20平方公里，不到深圳总面积的1%。所以，深圳在《关于应对新冠肺炎疫情支持房地产企业加快复工复产的若干措施》中只是笼统地提出要增加供应，但是并未提及到底增加多少，如何增加，也就在预料之中了。一座城市要发展，归根结底还是需要人去建设。因此，一个没有增量人口的城市，是没有多大前途的城市。可以想象，如果没有新鲜血液补充，没有年轻人来，就深圳现有的人口关起门来在里面自娱自乐自嗨，那么结局或许就只能像对岸一样：房地产完完全全搞成金融空转的工具和资本套利的手段。本文经授权转载自大咖聊房（ID：dakaliaofang）。大咖聊房，集结房地产业内大咖，让你买房路上不踩坑！扫码获取更多精彩：